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第四十八章 独出心裁（第1页）

（一）

见大家都想去正阳房地产公司售楼处看看，边小琪笑着说道：“我想从工作态度、专业知识和工作能力三个方面，来考察我们公司员工的工作情况，所以，我这里对各位还有一事相求。你们都装作什么都不懂的看房顾客，尽可能去难为那些员工。不要怕你们的态度不好，对她们一点也不要客气。你们可以甩脸子质问她们，也不要怕跟她们争吵起来。”

林海东笑道：“我今天要当一回恶人。这个主意我喜欢。”

边小琪接着说道：“下面由黄琼经理给你们普及一下初次看房应该关注的事项。我相信你们去其它房地产公司看房，也会关心这些问题。”

黄琼笑着说道：“边总监的这个想法独出心裁，我坚决支持。大家去看一个新楼盘，需要关注以下几点。”

第一点，问清楚五证是否齐全。任何一个房地产开发商在预售商品房时，应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。有这五证，才能证明开发商开发的房子是合法的，才能证明开发商有资格销售房子。否则，你买到的房子很可能办不出房产证，或者楼盘会存在烂尾的风险。

第二点，关注得房率。要问清楚建筑面积是多少？套内建筑面积是多少？公摊面积是多少？销售面积就是建筑面积，它决定房子的总价。得房率决定居住舒适度。一般高层塔楼的得房率在72%～75%之间，板楼的得房率在78%～80%之间。

第三点，关注楼盘周边配套资源。交通配套资源包括小区周围地面交通、轨道交通；商业配套资源包括超市、商场、菜市场等；教育配套资源包括幼儿园、小学、中学；医疗配套资源自然指的是医院。

第四点，关注交房时间。开发商必须明确房子的入住时间。在你办理入住时，开发商必须取得工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等。达到入住条件是指水、电、气、有线电视、电话系统能够正常使用，小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施也能正常使用。

第五点，关注物业和车位数量。小区物业服务关系到日后入住的舒适性，所以，要问清楚物业的口碑和服务质量。私家车以后会越来越多，停车会是大问题，所以，要了解小区停车位的数量和车位配比。

第六点，关注房屋结构和户型。要清楚楼房是砖混结构，还是框架结构；房屋是塔楼，还是板楼；房屋户型是南北向，还是东西向的。

第七点，关注容积率、绿地率和绿化率。容积率是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例；对于住户来说，容积率关系到居住的舒适度。一个良好的居住小区，别墅和多层住宅的容积率应不超过1.5；高层住宅的容积率应不超过4，楼间距不低于35米。绿地率和绿化率有差别，绿化率比绿地率要高很多。绿地率是小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，住宅小区绿地率不得低于35%；绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

第八点，关注房价。一般情况下，房地产公司售楼处对外公布的房价都是均价。楼栋、户型和楼层不同，房价有一定的差异。

黄琼对房地产的专业知识，早就烂熟于心，一口气说出这么多条注意事项，让大家都有隔行如隔山的感觉。

边小琪笑着说道：“黄经理讲得很好、很详细。大家可能没有都记住，没关系。今天我和她都在现场，你们随时可以找我俩咨询。”

（二）

吃完午饭，边小琪带领众人乘坐中巴车，来到清河家园售楼处。